Инвестиции в недвижимость: растущая популярность ЗПИФов в России

Недвижимость пользуется большой популярностью у российских инвесторов. По результатам опросов, примерно треть из них рассматривает инвестиции в недвижимость. Один из инструментов, который они могут использовать для таких вложений, это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вадим Владимирович Меньшиков, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Ижевске, поделился информацией о возможностях, которые предоставляют ЗПИФы для инвесторов.

В последние десятилетия экономические кризисы стали нередким явлением на мировых финансовых рынках, что заставляет инвесторов искать варианты для сохранения своих средств в нестабильные времена. Одним из таких убежищ являются инвестиции в недвижимость, которые слабо связаны с колебаниями фондового рынка. За последние годы доля альтернативных инвестиций, включая бумаги фондов недвижимости (REITs), в портфелях частных состоятельных инвесторов увеличилась до 30–35%. В России ситуация схожа: по оценкам аналитиков «Альфа-Капитала», доля недвижимости в портфелях розничных инвесторов составляет 10–15%, а у состоятельных – до 25–30%.

В последние годы популярность фондов недвижимости значительно выросла среди российских инвесторов. Согласно данным Центрального банка Российской Федерации, только во втором квартале 2024 года чистый приток в ЗПИФы увеличился до 378,6 млрд рублей. Всего, по последним данным, пайщиками ЗПИФов являлись более 259 тыс. частных инвесторов.

Привлекательность ЗПИФов недвижимости для частных инвесторов объясняется несколькими причинами. Одной из них является возможность инвестировать даже с относительно небольшими суммами в разные сегменты рынка. В частности, сейчас активно создаются фонды, специализирующиеся на инвестициях в складскую недвижимость.

Инвестиционная стратегия фондов недвижимости как правило основана на получении доходов от долгосрочной аренды складских комплексов. Это направление считается одним из наиболее быстро растущих секторов рынка, так как недостаток новых складов стимулирует активное строительство. Еще одно перспективное направление — фонды, вкладывающие средства в промышленные парки (light industrial). Этот сегмент также активно развивается в Москве и Московской области: за последние пять лет количество промышленных парков увеличилось в 15 раз.

Не менее интересны девелоперские фонды для розничных инвесторов, которые появились в ответ на ужесточение кредитно-денежной политики. Эти фонды позволяют инвесторам участвовать в капитале уникальных девелоперских проектов через коллективные инвестиции. Помимо этого, привлекательным сегментом для инвестиций остается жилая недвижимость, особенно в регионах, экономика которых развивается за счёт туризма и промышленности.

На фоне увеличения спроса клиентов на альтернативные инвестиции, управляющая компания «Альфа-Капитал» сосредоточилась на создании фондов и стратегий, ориентированных на самые перспективные секторы рынка недвижимости. Среди них: инвестиции в современные производственные и складские площади для малых и средних предприятий, объекты в регионах и коммерческая недвижимость, арендаторами которой выступают крупные корпорации. В планах компании также стоит разработка новых стратегий для инвестиций в гостиничную недвижимость и инфраструктурные проекты, что особенно важно в свете роста внутреннего туризма в России.

Однако привлекательность фондов недвижимости для частных инвесторов заключается не только в широких возможностях, которые они предлагают. ЗПИФы недвижимости подходят для непрофессиональных инвесторов, у которых нет времени или необходимых знаний для тщательной оценки всех преимуществ и рисков покупки конкретного объекта. Особенно это актуально, когда речь идет не о приобретении крупных объектов, а скорее об использовании недвижимости для диверсификации инвестиционного портфеля. В фондах недвижимости средства пайщиков находятся под контролем профессиональных управляющих, которые хорошо осведомлены о рыночных трендах и способны оценить перспективы и риски сделок. Помимо прочего, в фондах недвижимости операционную деятельность по управлению имуществом осуществляется управляющей компанией, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток от этих объектов.

Владение недвижимостью через ЗПИФ может быть более интересным для собственников, так как позволяет реинвестировать всю полученную прибыль в приобретение новых объектов и отложить выплату налога на прибыль. В связи с этим на рынке инвестиций активно развивается направление персональных фондов.

В плане инфраструктуры риск минимален, поскольку деятельность управляющей компании контролируется регулятором, а ключевые действия УК согласуются со специальным депозитарием. Это значит, что управляющая компания не может купить объект на деньги инвесторов и затем просто продать его, «забыв» про пайщиков. Тем не менее, инвесторам важно выбирать компании с хорошей экспертизой и осознавать все риски, связанные с инвестированием в определенные объекты.