Последствия и причины: банки заканчивают льготную ипотеку раньше срока

Банки, такие как «Промсвязьбанк», «Россия», «Ак  Барс», МТС-Банк, Почта Банк и  Альфа-банк, сообщили своим клиентам, что они больше не  принимают новые заявки на  получение льготной ипотеки с  господдержкой по  ставке 8% годовых. Ранее ВТБ также установил условия для получения льготной ипотеки, включая повышение минимального первоначального взноса до  60,1%.

Теперь настало время проанализировать результаты и  выяснить, кому помогла льготная ипотека, а  кому нет, и  как она повлияла на  рынок недвижимости. Что ждет тех, кто планирует приобрести квартиру в  ближайшее время?

В  ответ на  эпидемию коронавируса и  экономический спад была представлена программа льготной ипотеки в  апреле 2020  года. В  связи с  падением доходов и  неопределенностью относительно будущего, крайне важно было ввести стимулирующие меры.

Начальные условия программы были необычными для сегодняшних стандартов: максимальная сумма займа составляла 8  миллионов рублей для жителей Москвы и  Санкт-Петербурга, и  3  миллиона рублей для остальных регионов. Процентная ставка составляла 6,5%, а  первоначальный взнос был на  уровне  30%. В  дальнейшем первоначальный взнос снизили до  15%, а  лимиты увеличились до  12  миллионов рублей для столичных областей и  до  6  миллионов для остальных регионов.

Программа льготной ипотеки, доступная для всех желающих, стала одной из  самых популярных программ поддержки жилья. По  данным «Сбера» на  май 2023  года, самой популярной оказалась семейная ипотека, которая обеспечила 46,2% льготных выдач. Ипотека с  господдержкой отстала незначительно, занимая 44,9% выдач.

Семейная ипотека оказалась наиболее востребованной за  пределами столиц, в  то  время как базовую программу отдают предпочтение в  Москве и  Санкт-Петербурге. В  апреле 2023  года обе столицы обеспечили 48,6% всех льготных выдач. Отмена программы окажется наиболее существенным ударом по  жителям этих городов.

Отмена льготной ипотеки с  государственной поддержкой приносит выгоду государству. Финансирование процентов по  ипотеке  — дорогое удовольствие. В  2020  году было утверждено 347,5  тыс. льготных ипотек на  сумму 1,02  трлн рублей, и  государство выплатило банкам 1,1  млрд рублей.

В  2021  году банки выдали 341,4  тыс. льготных ипотек на  1055,7  млрд рублей  — на  поддержку было выделено уже 23  млрд рублей. Лимиты увеличивались, количество заемщиков росло, плюс отрыв ставок по  льготной ипотеке от  рыночных программ увеличивался из-за повышения ключевой ставки.

В  2022  году банки получили от  государства 132,4  млрд рублей. В  2023  году из-за снижения ключевой ставки финансирования банкам хватило на  113,7  млрд рублей. Но  2024  год превзошел все ожидания: только за  первый квартал государство передало банкам 110,8  млрд рублей.

Если государство уберет ипотеку с  государственной поддержкой с  рынка, что составляет почти половину спроса, оно сможет сэкономить значительные суммы. Льготная ипотека, предоставляемая государством, не  помогает людям экономить. Для проверки этого предположения, рассмотрим ситуацию в  Москве, где основной рынок для льготной ипотеки.

В  апреле 2020  года стоимость квадратного метра составляла 164969 рублей. Предположим, что без льготной ипотеки спрос и  цены на  жилье росли  бы вместе с  инфляцией. В  таком случае, стоимость недвижимости выросла  бы на  39,1%. Это означало  бы, что средняя площадь квартиры в  размере 56,2 кв. м  могла  бы стоить 12,9  млн рублей.

Однако, из-за льготной ипотеки, цены выросли до  310 676  рублей за  метр, и  общая стоимость квартиры составила 17,5  млн рублей. Например, в  районе Некрасовка цены на  квартиры выросли на  62,2% всего за  год. Для тех, кто покупает свою первую квартиру, ситуация довольно простая.

Под завершение программы льготной ипотеки можно получить займ в  размере 6  млн рублей под 8% годовых. Банк «НИ» провел расчеты ежемесячных платежей и  получил среднюю сумму в  размере 45756  рублей. Кроме того, необходимо иметь 11,5  млн рублей на  первоначальный взнос. Без льготной программы, ежемесячный платеж при займе на  2,9  млн был  бы таким  же. Следовательно, для покупки квартиры за  12,9  млн рублей нужно иметь на  руках 10  млн рублей.

Таким образом, льготная программа забирает у  жителей Москвы в  среднем лишние 1,5  млрд рублей. Вместо обеспечения доступности жилья, она приводит к  противоположному результату.

В  целом, ситуация с  ипотекой остается неоднозначной. С  одной стороны, отмена ипотеки с  господдержкой может оказать негативное воздействие на  рынок недвижимости, увеличивая цены и  делая жилье менее доступным. С  другой стороны, застройщики смогут адаптироваться к  новым условиям и  продолжать успешно работать.

Покупка новой квартиры без ипотеки может стать сложнее, и  возможно, что люди будут предпочитать рассматривать альтернативные варианты жилья, такие как аренда или покупка более дешевых объектов на  вторичном рынке.

В  целом, в  будущем возможно будут появляться новые финансовые инструменты или программы поддержки, которые помогут людям приобрести жилье. Важно следить за  развитием ситуации на  рынке недвижимости и  принимать информированные решения при покупке жилья.